2026年7月14日更新

土地の等価交換契約では、物件を特定するだけでなく、評価額、交換差金、所有権移転・引渡し、費用負担、税務確認まで契約前に整理します。「同じくらいの価値だから交換する」という合意だけでは、登記や税務の段階で認識の違いが生じるおそれがあります。

土地等価交換契約書のひな形（構成例）

次は一般的な構成例です。個別案件では、物件、権利関係、評価、税務、引渡条件に合わせて修正してください。

土地等価交換契約書

甲と乙は、甲所有の土地Aと乙所有の土地Bについて、次のとおり交換契約を締結する。

第1条（交換）　甲は土地Aを乙に、乙は土地Bを甲に移転し、相互に交換する。

第2条（物件の表示）　土地A・土地Bの所在、地番、地目、地積を別紙物件目録のとおり定める。

第3条（評価額・交換差金）　各物件の評価額と、差額がある場合の支払方法・期限を定める。

第4条（所有権移転・引渡し）　移転日、引渡日、必要書類の交付を定める。

第5条（登記・公租公課・費用）　登記費用、固定資産税等の精算、その他費用の負担を定める。

第6条（契約不適合・解除）　境界、面積、権利負担、告知事項、解除条件を定める。

第7条（協議・管轄）　未定事項の協議と合意管轄を定める。

契約前に確認する7項目

• 登記事項証明書、公図、地積測量図と現況が一致しているか
• 抵当権、賃借権、通行・配管などの権利関係があるか
• 境界が明確か、越境物や未登記建物がないか
• 誰が、どの基準日で、いくらと評価したか
• 交換差金がある場合の金額・支払期日
• 所有権移転登記と引渡しを同時に行うか
• 税金、登記費用、測量費、仲介費用を誰が負担するか

「等価」でも税務上同じ扱いとは限らない

国税庁が案内する固定資産の交換の特例には、固定資産であること、同じ種類の資産であること、所有期間、用途、時価差額など複数の要件があります。土地建物と土地を総額で等価交換する場合も、建物部分の扱いなどに注意が必要です。

契約書を作成する行政書士と、登記を扱う司法書士、税務判断を行う税理士の確認範囲は異なります。契約締結後に修正するのではなく、事前に関係専門家へ確認する方が安全です。

一次情報：国税庁「土地建物の交換をしたときの特例」

土地交換の条件を契約書に整理したい方へ

交換する物件、評価額、差金、希望時期、現在確認できている権利関係を具体的にお書きください。

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