投資目的の民泊セミナーは現在盛んに行われているようです。「盛んに」といっても曖昧ですが、試しにイベント告知サイト「こくちーず」でキーワード検索してみると1550件の登録がありました。
民泊を始めてみようと思って、インターネットで情報収集したり、書籍で勉強している方の興味は、この一点につきます。
”要するに、いくら儲かるのか？！”
もちろん、訪日外国人のために何か役に立ちたいと思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、かなり少数だという印象です。
民泊でいくら儲かるのか？
に対する答えは、民泊をどう始めるか？！によって大きく異なります。
民泊を事業として始める方は、以下のような視点で分類してみると分かりやすいですよ。
民泊物件を、①借りる、②新たに購入する、③すでに所有している
①民泊物件を借りて民泊ビジネスを始める場合。
②民泊物件を新たに購入して民泊ビジネスを始める場合。
③民泊物件をすでに所有している場合。
以上の①②③のそれぞれの場合で、事業としての始め方や手続きが異なります。
順番にみていきましょう。
①民泊物件を借りて民泊ビジネスを始める場合。
一番手軽に出来そうですが、結論から言えば、所有するよりも賃借して民泊を始める方が大変です。トラブルも多いです。さらに、民泊新法施行前の現段階で、「マンションの一室」を賃借しても民泊として転用するのは事実上不可能。
したがって、一棟の建物を賃借して民泊事業を行う場合には、旅館業法の簡易宿所の許可が下りる可能性はあります。
がしかし、許可が下りても民泊として運用する場合には不安要素が大きく残ります。
というのも、簡易宿所（民泊）の建物の一部の修繕等を行政から後日指導されたとしましょう。一般的な賃貸借契約では、賃借人（建物の借主）は、賃借物件に対しての処分権があります。賃借物件に対して修繕行為も含めた変更行為も認めていないことが多いでしょう。ということは、行政から建物の修繕要請を受けた賃借人（民泊ビジネスを行なっている方）は、物件の所有者に修繕をお願いすることになります。建物の所有者がその意向を受け入れて修繕をしない場合には、旅館業法上の簡易宿所の営業主として営業停止等の責任を負担する事態にもなりかねません。
あくまで可能性の話ではありますが、民泊をビジネスとして始める以上はリスクを認識し、対応策を考えておく必要があります。その意味では、物件を借りて民泊を始めるのは運営においてリスクが高いと言っても良いでしょう。
②民泊物件を新たに購入して民泊ビジネスを始める場合。
今、民泊投資としてインターネット上で情報が上がっているのがこのパターンです。
①借りて民泊、や、②既に所有していた民泊、と比較して、よくよく本当にしっかりと時間をかけて検討して欲しいのは事業として回るかの一点だけ。
どこにコストがかかるかを整理して、最終的にいくら残るのか？（いくら儲かるのか？）を数字でハッキリさせてください。”やってみなければわからない”はダメです。①③と比較して、”やってみてけどダメだった”が許されないパターンだから。
融資で物件を購入するので、金利が先ずかかりますよね。さらに、物件購入する場合には、不動産仲介業者に売買金額の3％程度も必要です。民泊物件取得について、あるいは、民泊開業についてコンサルに依頼している場合には、コンサルティングフィーも必要。融資申請に際して、事業計画書等のサポートをしてもらう場合には、その専門家に対してのフィーも必要。さらに、旅館業法の許可申請は複雑で手間もかかるため、行政書士に依頼する必要も事実上あるでしょう。更にさらに、ここが重要ですが、民泊の管理はどうしますか？自分で出来ますか？出来ないですよね？管理面は業務委託するでしょう。その費用もかかります。宿泊客にどうやって周知しますか？情報サイトに掲載する費用もかかります。
民泊を事業として始める場合には、管理コストがランニングでかかってくるのが本当に怖い。ましてや融資を受けて物件を購入しているので、最低限返済原資も稼ぐ必要があります。が、どうでしょう。民泊を始めたいと思っている方々は、金融機関に借金を返済するためでもなく、管理会社にフィーを支払うためでもなく、いくばくかの余剰資金を生み出したいと思ったから、だから始めたわけですよね？
所有権を持っているのでいかようにも処分することは可能ですが、お金を借りて物件を購入し、民泊として事業が回らなかったので物件ごと他社に売却。売却差分では、当初購入金額を補填することが出来ずに借金だけが残った、ということにならないようにして欲しいと思います。
③民泊物件をすでに所有している場合。
と、書きましたが、民泊物件を既に所有しているということは事実上ほぼないでしょう。ここで想定しているのは、一棟物件を既に所有しており、民泊に改修可能な物件という意味です。
したがって、②の場合と異なり物件購入資金は不要ですが、民泊適応物件に改修する費用は必要になります。
普通の家には、玄関帳場なんてないですからそれも作る。各部屋にガスの元栓なんてないでしょうから新たに作る。浴室、採光、お手洗い、客室、寝具などなど、実際のところ何から何まで新規で揃えないと旅館業法の許可申請さえ出せません。調達コスト、工事費、諸々出費が重なります。
ですが、この③の場合、物件購入コストが収支を圧迫しないのが相当に大きい。賃借しているわけではないので、賃料もランニングでかからない。もちろん、固定費として固定資産税等は必要ですが、もともとそれは負担していたものでしょう。民泊ビジネスによって新たに負担が増えたわけではない。
さて、ここからが大事なところ！
考える必要があるのは、二つ。たったの二つです。もうちょっとだから頑張りましょう。
1、訪日外国人への周知
2、民泊の管理
1、訪日外国人への周知
あなたが民泊ビジネスを始めたことをどうやって訪日外国人（あるいは最近増えているとされる、民泊に泊まりたいと考える日本在住の日本人）に伝えるか？
知ってもらわない限り、泊まってはもらえません。
泊まってくれて、はじめて売上が発生します。
売上がない限り、当然、利益もありません。
泊まってもらうには、知ってもらう必要がありますよね。海外と個別の強いパイプをお持ちで定期的に客を流せる、といった例外は除いて。
賢明であり、現状、最適だとされるのは、民泊情報サイトに掲載すること。もちろん、一件の宿泊費に対して割合でフィーは発生します。ですので、民泊事業のプランニングには、あらかじめ情報サイトへの掲載料を盛り込むのが普通。
2、民泊の管理
「管理」というと簡単に聞こえますが、賃借物件の管理とはわけが違う。
外国人の宿泊に耐えるにように、まずは外国語対応の設備にしましょう。情報サイトへの登録も代行してもらいましょう。どうせなら部屋を綺麗に撮って欲しいのでプロのカメラマンにお願いします。鍵の受け渡しやお部屋の使い方の説明はどうしましょう。外国語が堪能な方でないと難しいですよね、なのでこれも依頼しましょう。もっとも煩雑な事務手続きである予約管理、これも全部お願いしましょう。
そうなると、民泊管理代行費用として、はい！ウン万円、となります。
管理代行報酬としては、売上額の％（割合）か、月額か、のどちらかが多いです。
「月額」。。怖いですよね、宿泊客がゼロでも月額はかかります。
「割合」。。売上が上がれば上がるほど、当然、管理コストもかかります。
要するに、管理代行をする場合にはコストがかかるということ。代行会社にしてみれば、ビジネスなので当然ですし、民泊物件オーナーとすれば管理面を丸投げできるメリットはそれなりに大きいものです。手を汚さずに（部屋の清掃等の雑務をせずに）机上の売上計算だけしていればいいのでそれは仕方がありません。
民泊ビジネスを始める場合にはー全てのビジネスに共通することではありますがー入るお金の額と時期、出ていくお金の額と時期を全てリストアップしたうえで、どの方法が適切なのかをよくよく検討してください。
事業として民泊を始めるのであれば、どうでしょうかビジネスとして回るから、というだけでスタートするかも見極めポイントの一つ。全てが丸く収まって、スタート直後からウハウハ♪、ということばかりではありません。もちろんそうなることが理想ですが、そうではない時に事業継続の支えになるのは事業に対するミッションでありヴィジョンであったりもするのです。民泊新法施行前だから、新ビジネスとして注目されているから、知人が儲かっているから、理由はなんでもよくて、ときにそれが正しかったりするのでダメとは言えませんが、自分の中で理屈が付けられるようしてから事業を始めて欲しいと思っています。
民泊物件を仲介する不動産業者や、民泊を管理代行する事業者、民泊物件を掲載する情報サイトなどが揃っていてはじめて、良質のサービスを訪日外国人に提供できるのは確かだと私は思っています。
ただ、それらを利用することで事業として回らないことが確定し、かつ、それでも民泊を通して訪日外国人に日本の良さを知って欲しいという考えをお持ちでしたら、もうそれはミニマムに民泊を始める他ないでしょう。
ミニマムに民泊をするとは、簡単に言えば、全部自分でやる。
民泊に限ったことではありませんが、誰かにサービスを依頼すればそこにフィーが発生するのが原則です。そのフィーはリアルマネーの場合もあれば、お互いのサービスなどの対価を交換する場合もあるでしょう。いずれにしろ、持ち出しがある。それを避けるには、誰かにお願いしない。全部自分でやる。それしかありません。
ただ、全部自分でやること、ミニマムで始めること＝成功する、ではないのがビジネスの悩ましいところ。
全て丸投げしてロケットスタートするからこそ、売上も上がり、民泊物件も一棟から、二棟、三棟と増え、不労所得を得ることができるかもしれません。
民泊ビジネスでいくら儲かるのか？
それには民泊の始め方によっても異なると、最初に書きました。
何れにしても大切なのは、自分自身で納得いくまで計算して考えること。
ここまでお読み頂いた方は、4000文字、原稿用紙10枚分の文字数を読んでいます。めんどくさくなかったですか？書いている私も実は大変です。ここまで書いてきて、民泊って大変だなあと正直思いました。ただ、民泊をビジネスとしてスタートする方はもっとめんどくさくて地道な作業を繰り返す必要があるでしょう。
行政書士阿部総合事務所では、”民泊を始めてみたい”という方々に対して、旅館業法の許可申請から民泊ビジネスを始めるための費用の試算までのコンサルティングサービスを提供しています。
お問い合わせ、相談予約等は、こちらからお願いします。
創業支援と資金調達に強い行政書士阿部隆昭
